http://www.gbritain.net

:: Kupić czy wynająć?
Artyku dodany przez: Damian (2006-02-20 12:22:55)

Gdyby Hamlet mieszkał w dzisiejszym Londynie, zamiast zastanawiać się nad „Być czy nie być?” miałby inny problem. W nieskończoność wynajmować mieszkanie czy porwać się na kupno?
Kupić czy wynająć – to niezwykle ważne pytanie. W końcu chodzi o twój komfort życia i o twoje pieniądze. Wynajmując mieszkanie nie możesz wbić gwoździa w ścianę i narzekasz na kolosalny czynsz, który płynie do kieszeni landlorda. Kiedy kupisz własne – przytłacza cię przeciekający dach i trzydziestoletnia smycz w postaci kredytu. Jak rozwiązać ten dylemat? Czy można racjonalnie wyliczyć, co bardziej się opłaca?

TAK – wynajem
Zacznijmy od tego, że nie ma nic złego w wynajmowaniu mieszkania, nawet jeśli cały świat jest przeciwko tobie i udowadnia ci, że postępujesz nieracjonalnie. Czasem okoliczności życiowe nie sprzyjają przecież wiązaniu się z jednym miejscem i inwestowaniu pieniędzy. Prawdopodobnie nie jesteś w stanie od razu zainwestować dużej kwoty pieniędzy w kupno mieszkania, bo i skąd je wziąć? Przecież kupując własne lokum trzeba się liczyć z choćby drobnym remontem, wydatkami na meble i opłatami notarialnymi.
Kredyt może pomóc, ale jeśli niedawno zacząłeś pracę na Wyspach. Bank nie będzie chętny do udzielenia ci wysokiej pożyczki. Jeśli właśnie przeprowadziłeś się do innej dzielnicy (a co dopiero kraju) na pewno zechcesz też najpierw poznać okolicę, zanim zdecydujesz, czy chcesz się w niej osiedlić na dłużej. Czasem po prostu potrzebujesz trochę elastyczności, lubisz zmieniać miejsca, poznawać nowych ludzi i nie czujesz się gotowy do stabilizacji, jaką niewątpliwie jest posiadanie domu. To wszystko są ważne powody przemawiające za wynajmem.
Uczciwie mówiąc posiadanie mieszkania lub domu na własność wiąże się z całym mnóstwem potencjalnych problemów. Kiedy bojler przestanie działać nie możesz po prostu zadzwonić do landlorda. Musisz sam wysupłać pieniądze na naprawę i znaleźć speca od bojlerów, bo to w końcu twój własny bojler. Nikt inny, tylko ty musisz pamiętać o regularnym opłacaniu ubezpieczenia mieszkania. Kiedy urokliwa rzeczka przecinająca twój ogródek wyleje, będzie za późno. A kiedy zdecydujesz się przeprowadzić do innej dzielnicy, najpierw będziesz musiał znaleźć kupca na twój dom, co może zająć wieki. Tak naprawdę, posiadanie własnego domu może czasem być bolesnym doświadczeniem. Z drugiej strony niewątpliwie bycie własnym landlordem ma mnóstwo plusów. No właśnie – jakich?

TAK – kupno
Jeśli się nad tym zastanowisz, każdy dom na kuli ziemskiej ma swojego właściciela. Dach, pod którym mieszkasz nie należy do ciebie? Płacisz komorne landlordowi, od którego go wynajmujesz. Jasne jest, że zdaniem twojego landlorda posiadanie rzeczonego dachu na własność jest opłacalne, nie prowadzi przecież instytucji charytatywnej dla młodych najemców na dorobku. Bardzo często właściciele domów na wynajem kupują je na kredyt – to samo równie dobrze możesz zrobić ty – i kasują opłaty, które nie tylko pokrywają mortgage, ale starczają jeszcze na drobne wydatki.
Jeśli kupno mieszkania i wynajmowanie go opłaca się twojemu landlordowi, musisz zapytać sam siebie, czy nie warto zostać swoim własnym landlordem.
Kupując własny dom możesz przecież odnieść te same korzyści, które twój landlord czerpie z pobieranych od ciebie opłat. Poza tym nie musisz sam sobie płacić depozytu za wynajem, prawda? Nie musisz też martwić się, że uciekniesz bez opłacenia czynszu, albo że zamienisz twój dom w schronisko dla nielegalnych uchodźców.
Kiedy posiadasz swój własny dom, posiadasz też prawdziwy wkład kapitałowy. „Prawdziwy” w każdym tego słowa znaczeniu – w końcu dom składa się głównie z cegieł i zaprawy murarskiej. Nie tylko możesz liczyć na to, że wartość domu wzrośnie w ciągu kolejnych lat, ale też – i przede wszystkim – kiedy zapłacisz ostatnią ratę twojego mortgage okaże się, że siedzisz na (i w!) czystej żywej gotówce. Dom będzie należał tylko i wyłącznie do ciebie. Takiego rezultatu nie osiągniesz nigdy – nawet najbardziej sumiennie płacąc czynsz za wynajęte mieszkanie.

Czy to się opłaca?
Choć oczywiście komfortu posiadania własnego domu, w którym możesz wbić gwóźdź w ścianę, gdziekolwiek ci się spodoba i przemalować łazienkę nawet na malinowo, nie da się porównać z wynajmowaniem mieszkania, warto sprawdzić czy i ile możesz stracić lub zyskać decydując się na kupno. Powszechnie panująca opinia mówi, że kupno mieszkania to najlepsza inwestycja, jaką możesz poczynić, a nabijanie kabzy landlordowi nie ma sensu. Nie zawsze jest to prawda. Kiedy opłaca się kupić mieszkanie, a kiedy lepiej pozostać przy wynajmie? Prześledźmy przykładową sytuację.
Rodzina Iksińskich wynajmuje mieszkanie za 260 funtów tygodniowo. Sprawdzili w banku, że mogą uzyskać kredyt na 150 tysięcy funtów, więc zaczynają poszukiwania wymarzonego domu. Na rejon zamieszkania wybrali dzielnicę, w której ceny nieruchomości w ciągu ostatnich dziesięciu lat sukcesywnie rosły o dziesięć procent rocznie. Iksińscy przewidują więc, że wartość ich nowego domu już w pierwszym roku wzrośnie o 15 tysięcy funtów. Roczna rata kredytu (na dwadzieścia lat) oprocentowanego na 6,45%, przy dziesięcioprocentowym wkładzie własnym, wyniesie ich około dwanaście tysięcy funtów. Wygląda więc na to, że kupując dom, na samym tylko czynszu Iksińscy zaoszczędzą 13520 funtów rocznie. Dodajmy do tego wzrost wartości nieruchomości i sprzedając dom po pięciu latach Iksińscy powinni wyjść dobrze na plus. O czym zapomnieli szacując zyski z inwestycji?
Kupując nieruchomość trzeba pamiętać o kosztach zakupu – opłatach dla agencji i notariusza – które wyniosą ok. 4 procent wartości domu. Żeby uzyskać korzystne oprocentowanie kredytu, na początek muszą wyłożyć 10 procent wartości mieszkania. Razem daje to kwotę 21 tysięcy funtów. Kolejny koszt to bieżące naprawy, którego Iksińscy nie musieli ponosić wynajmując mieszkanie – średnio 4 procent wartości domu co roku, czyli przez pięć lat uzbiera się kwota 30 tysięcy funtów. Iksińscy zapomnieli jeszcze o opłatach związanych ze sprzedażą domu – kolejnych 4 procentach. Odliczmy je od wartości w roku sprzedaży, która teoretycznie powinna być o połowę wyższa od wartości w dniu zakupu. Daje to kwotę 22,5 tysiąca funtów. Z obliczeń wynika, że koszty zakupu, utrzymania domu przez pięć lat i sprzedaży razem wyniosą 73,5 tysiąca funtów. Po odjęciu od zysku na sprzedaży domu po pięciu latach wartości depozytu i poniesionych kosztów oraz dodaniu oszczędności poczynionych na czynszu okazuje się, że Iksińscy nie tylko nie zarobili stracili na tej inwestycji, ale stracili prawie pięć tysięcy funtów. W ich przypadku bardziej opłacało się wynajmować mieszkanie przez te pięć lat. Kiedy więc kupowanie nieruchomości jako inwestycji ma sens?
Gdyby Iksińscy zdecydowali się pomieszkać w swoim domu nie pięć, ale dziesięć lub więcej lat, te same rachunki przyniosłyby w końcowym rezultacie zysk. Konkluzja jest taka, że jeśli chcesz kupić mieszkanie po to, by za kilka lat je sprzedać, ta inwestycja może się nie opłacać. Może lepiej rozważyć wynajęcie wygodnego lokum na ten okres? Innym wyjściem jest wzięcie kredytu mniejszego niż maksymalny możliwy. Jedno jest pewne – zanim podejmiesz decyzję o kupnie – spędź trochę czasu z kalkulatorem w ręku. Słuchanie obiegowych opinii nie wydaje się tu wystarczająco rozsądnym środkiem zapobiegawczym, który uchroni cię przed stratą pieniędzy.

------------------------------------------

Najlepiej byłoby kupić dom za gotówkę. W praktyce jest to niemal niemożliwe, po prostu nie da się odłożyć szybko stu pięćdziesięciu tysięcy funtów. No, chyba że zarabiasz bardzo dużo, ale wtedy pewnie stać cię też na doradcę ds. inwestycji. Rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny (mortgage).

Ile możesz pożyczyć?
Różne banki mają różne sposoby określania zdolności kredytowej. Czasem jest to wielokrotność rocznych dochodów, czasem zdolność do miesięcznych spłat, a czasem coś jeszcze innego. Dlatego najlepiej wybrać się do kilku banków i poprosić o szacunkową kwotę kredytu (quotation) lub skorzystać z kalkulatorów kredytowych na stronach internetowych banków. Można też wybrać się do doradcy kredytowego (mortgage advisor), a na pewno trzeba rozważyć różne możliwości. Na przykład, jeśli Iksiński zarabia 25 tysięcy funtów rocznie, a jego żona 11 tysięcy funtów rocznie, bank pożyczy albo 3,5-krotność rocznego dochodu Iksińskiemu (czyli 87,5 tysiąca funtów), albo 3-krotność wspólnego dochodu obojgu państwu Iksińskim (108 tysięcy).
Powinieneś również określić, za jaką część nieruchomości możesz zapłacić z oszczędności (deposit). Im większe oszczędności tym większa szansa na otrzymanie dobrej oferty kredytowej. Zazwyczaj wymagana jest wpłata w wysokości co najmniej 5 procent wartości nieruchomości. Niemniej jednak, niektórzy pożyczkodawcy oferują kredyty w wysokości 100 procent wartości nieruchomości, co oczywiście przekłada się na wyższe oprocentowanie kredytu i wyższe miesięczne spłaty.

Jak kupić dom na kredyt?
1. Oszacuj, jaką kwotę miesięcznie możesz przeznaczyć na spłatę kredytu.
2. Sprawdź, ile kredytu udzieli ci bank.
3. Zgłoś się do kilku agencji nieruchomości z określonymi wymaganiami.
4. Po wybraniu domu złóż w agencji ofertę kupna.
5. Kiedy sprzedający zaakceptuje ofertę, znajdź prawnika (solicitor) oraz złóż wniosek o kredyt.
6. Po kilku dniach bank wyda ci decyzję o wstępnym przyznaniu kredytu.
7. Prawnik sprawdzi plany modernizacyjne terenów przylegających do nieruchomości (zanieczyszczenia, plany budowy dróg, zagrożenie powodziowe) – tzw. search, za który trzeba dodatkowo zapłacić.
8. Po kolejnych kilku dniach bank przyśle ci ostateczną decyzję o przyznaniu kredytu. Umowę trzeba podpisać i odesłać. Kredyt zostanie ci wypłacony po wykupieniu ubezpieczenia nieruchomości.
9. Po sfinalizowaniu formalności prawnicy ustalą datę wymiany kontraktów. Podczas wymiany kontraktów zostanie ustalona data przeprowadzki.
10. Po ok. dwóch tygodniach od wymiany kontraktów były właściciel nieruchomości udostępni ci klucze. Możesz się wprowadzać!

Co to znaczy freehold i leasehold?
Domy najczęściej mają status freehold, co oznacza, że zarówno budynek, jak i grunt znajdujący się pod nim należą w stu procentach do właściciela domu. Zdarzają się jednak domy (house) oraz częściej mieszkania (flat) o statusie leasehold. Oznacza to, że kupić można tylko nieruchomość, a grunt należy do kogoś innego. Trzeba więc liczyć się z tym, że właściciel gruntu zażyczy sobie opłat za jego dzierżawę.

Jakie są rodzaje kredytów?
Zanim udasz się do doradcy kredytowego po poradę, zapoznaj się z podstawową terminologią dotyczącą kredytów.
- variable rate mortgage (kredyt o zmiennym oprocentowaniu) – oprocentowanie kredytu jest sztywno połączone ze stopami procentowymi banku narodowego (Bank of England);
- standard rate mortgage (kredyt o standardowym oprocentowaniu) – oprocentowanie kredytu jest zazwyczaj trochę wyższe niż narodowe stopy procentowe;
- fixed rate mortgage (kredyt o ustalonym oprocentowaniu) – niezależnie od narodowego oprocentowania miesięczne spłaty pozostają stałe;
- capped rate deal (kredyt o ograniczonym oprocentowaniu) – oprocentowanie takie może się wahać, jednak zagwarantowane jest, że nie wzrośnie powyżej pewnego z góry określonego poziomu;
- cashback (zwrot gotówki) – dodatkowa oferta polegająca na wypłacie dodatkowej gotówki na zakup mebli czy drobną modernizację;
- flexible mortgage (kredyt elastyczny) – pozwala na spłacanie miesięcznych rat w dowolnej wysokości, opuszczenie raty za jeden miesiąc, lub nawet wyjęcie gotówki z kredytu.
- offset mortgage (kredyt offsetowy) – wszelkie oszczędności mogą zostać użyte do zmniejszenia odsetek od kredytu.

Jak można spłacać kredyt?
Są dwa główne sposoby spłacania kredytu: spłata wartości (repayment) oraz spłata odsetek (interest only). W pierwszym przypadku miesięczne raty są wyliczone w taki sposób, by częściowo spłacały wartość kredytu, a częściowo odsetki. Po okresie spłaty (np. 30 lat) cały kredyt wraz z odsetkami jest spłacony. W przypadku kredytu intrest only spłaca się tylko odsetki, a po okresie kredytowym pełna kwota kredytu pozostaje nadal do spłacenia. Oczywiście miesięczne raty są niższe, ale to wątpliwa zaleta – po okresie kredytowym trzeba bowiem oddać bankowi pełną pożyczoną kwotę.

------------------------------------------
Kupić czy wynająć?
Czy po przeczytaniu powyższych wywodów Hamlet kupiłby mieszkanie w Londynie? Racjonalnie rzecz biorąc, miałoby to sens tylko wtedy, gdyby zdecydował się przy okazji, że warto jednak „być” i to przez dłużej niż pięć lat. Z drugiej strony, może nad zyski z inwestycji przedłożyłby malinowe ściany w łazience? Jedno jest pewne – królewicz duński nie musiałby zaprzątać sobie głowy kredytem. Czego wam i sobie życzę.

*****************************************************************

WYNAJEM
GŁOS ZA
Dora
opiekuje się dziećmi, wynajmuje z koleżanką mieszkanie w północnym Londynie
- Wynajmowanie to najlepsza z opcji, jaką mogę sobie wyobrazić. Po pierwsze uwielbiam zmiany i nigdzie nie zagrzałam jeszcze miejsca na dłużej niż półtora roku. Opiekowałam się dziećmi w Barcelonie, potem w Paryżu, teraz przywiało mnie do Londynu. W samej Anglii zmieniałam mieszkanie już trzy razy. Za każdym razem przeprowadzka jest jak nowa, ekscytująca przygoda. Przy takim trybie życia nie sposób się znudzić mieszkaniem, okolicą, sąsiadami. Przeprowadzając się, zawsze poznaję nowych ludzi, dzięki czemu mam mnóstwo znajomych na całym świecie. Stabilizacja to nie dla mnie. Cenię sobie też niezależność i nie chcę przywiązywać się do tych kilku cegieł. Jeśli jutro usłyszę o ciekawej pracy w Zimbabwe, spakuję plecak i będę gotowa do wyjazdu w pół godziny. Nic mnie nie zatrzyma w miejscu. Jeśli kiedyś zdecyduję się kupić dom i osiąść gdzieś na stałe, będzie to znaczyło, że się starzeję. No chyba, że się zakocham, ale to już inna historia.

GŁOS PRZECIW
Weronika i Sebastian
od trzech miesięcy wynajmują studio flat na Wimbledonie
- Wciąż nie możemy się odnaleźć w nowej mieszkaniowej rzeczywistości. W Polsce mieliśmy dwupokojowe mieszkanie, świeżo po remoncie, wychuchane i dopieszczone. Wybieraliśmy razem każdy drobiazg i cieszyliśmy się z głupiego kubka na ołówki, który idealnie pasował do zasłonek. Wyjechaliśmy, bo Sebastian dostał propozycję dobrej pracy. Wynajęliśmy ciasne i byle jakie mieszkanie, żeby było taniej. Chcemy szybko odłożyć na depozyt i kupić coś własnego. Wszystko nam jedno, czy zyskamy czy stracimy na tej transakcji. Zależy nam tylko, żeby mieszkać na swoim. Odświeżyć mieszkanie, wstawić własne meble, powiesić obrazy, czuć się znowu jak w domu. A pieniądze? Nie powinno być chyba tak źle. Przecież, skoro co miesiąc wpłacamy sporą sumkę na konto landlorda, równie dobrze możemy spłacać kredyt.

KUPNO
GŁOS ZA
Ania i Marcin
dwójka dzieci, niedawno kupili dom na przedmieściach Londynu:
- Kiedy podjęliśmy decyzję o kupnie domu, okazało się, że nasz landlord właśnie zamierzał wypowiedzieć nam umowę, bo zdecydował się sprzedać dom, który wynajmowaliśmy przez pięć lat. Skończyło się tym, że kupiliśmy dom od niego. Trudno wyobrazić sobie lepsze rozwiązanie – odpadł problem z przeprowadzką, adaptacją w nowym otoczeniu, zmianą szkoły dla dzieci i środowiska, w którym się obracają. Po pięciu latach mieszkania w tym domu wiedzieliśmy co działa, a co wymaga poprawki, mogliśmy więc negocjować cenę. Mimo tego zdecydowaliśmy się jednak skorzystać z usług firmy, która dokładnie sprawdziła stan techniczny domu. Landlord, z którym przez pięć lat nie mieliśmy najmniejszego zatargu, na koniec pokazał swoje prawdziwe oblicze. Próbował zawyżyć cenę domu o kilka tysięcy funtów, w zamian za zostawienie w nim kilku starych mebli i lodówki. Byliśmy do nich przyzwyczajeni, ale ostatecznie stanęło na tym, że wynajęty bus zabrał te kilka klamotów, a my – za wynegocjowane pieniądze – kupiliśmy nowe, ładniejsze i tańsze sprzęty. Chociaż rata kredytu, który spłacamy, jest trochę wyższa niż czynsz za wynajem, przyjemnie jest mieszkać w swoim własnym domu. Jest na tyle duży, że na pewno zostaniemy w nim na długo.

GŁOS PRZECIW
Konrad
programista z City, wynajmuje pokój w mieszkaniu, które dzieli z czterema współlokatorami:
- Chociaż nieźle zarabiam i bank jest bardziej niż chętny do udzielenia mi kredytu na mieszkanie, nie mam najmniejszego zamiaru się przeprowadzać. Teraz płacę 360 funtów miesięcznie za wygodny pokój. Rata kredytu za nawet najmniejszą kawalerkę w Londynie będzie kosztowała mnie drożej. Nie potrzebuję więcej przestrzeni, za to potrzebuję pieniędzy. Na co? Każdego luźnego funta odkładam na wyprawę do Afryki. W sierpniu wybieram się do Ugandy na sześciotygodniowy trekking. Kiedy wrócę, pewnie zacznę zbierać kasę na następny wyjazd. Może tym razem do Nepalu? Oprócz finansów, są jeszcze inne powody, które przemawiają przeciwko kupnu przeze mnie mieszkania. Jestem teraz sam, nie mam stałej dziewczyny i nie uśmiecha mi się spędzanie wieczorów samotnie przed telewizorem. W mieszkaniu dzielonym z czterema osobami zawsze znajdzie się ktoś, z kim można pogadać. A przyjaźnie zawiązane w takiej „komunie” na pewno przetrwają lata. Nie oddałbym tego za żadne skarby świata.

Magdalena Gignal




adres tego artykuu: http://www.gbritain.net/articles.php?id=73