GBritain.net

http://www.gbritain.net

:: Prawa lokatora - Tenancy Rights
Artyku� dodany przez: Damian (2006-03-01 12:24:36)

Prawa lokatora będą zależeć od rodzaju umowy o mieszkanie, jaką się posiada. Poniższa lista podaje informacje na temat różnych rodzajów umów o mieszkanie.

Umowa o mieszkanie krótkotrwałego posiadania z zabezpieczeniem - Assured Shorthold Tenancies
Jest prawdopodobne, że gdy wprowadziło się do mieszkania w dniu 28-ego lutego 1997 lub po tej dacie i nie było się wyłączonym z możliwości zawarcia umowy o mieszkanie z zabezpieczeniem, lub krótkotrwałego posiadania z zabezpieczeniem, to jest się lokatorem na prawach umowy o mieszkanie krótkotrwałego posiadania z zabezpieczeniem.

Będzie się wyłączonym z możliwości zawarcia umowy o mieszkanie z zabezpieczeniem, lub krótkotrwałego posiadania z zabezpieczeniem, jeżeli:
• jeżeli się dzieli z właścicielem kuchnię, łazienkę etc.
• właściciel dostarcza usług takich jak sprzątanie czy gotowane posiłki
• nie płaci się właścicielowi żadnego komornego
• mieszkanie jest warunkiem wykonywanej pracy
• wynajmuje się mieszkanie od instytucji państwowej lub od szkoły
• wynajmuje się mieszkanie jako pomieszczenie wakacyjne

Jeżeli ktoś się wprowadził do mieszkania w okresie pomiędzy 15 stycznia 1989 a 28 lutym 1997 i jeżeli właściciel w momencie wprowadzenia się lokatora powiadomił go o fakcie, że jest on na umowie o mieszkanie krótkotrwałego posiadania z zabezpieczeniem, wtedy jest się lokatorem na powyższych prawach.

Prawa lokatora posiadającego umowę o mieszkanie krótkotrwałego posiadania z zabezpieczeniem - Rights of Assured Shorthold Tenants
Jako lokator na powyższych prawach nie ma się długoterminowego bezpieczeństwa zamieszkania. Jednakże,
• nie można być usuniętym z mieszkania w okresie pierwszych 6 miesięcy umowy lub podczas początkowego, określonego terminu. Brany jest pod uwagę okres, który jest dłuższy z wyjątkiem przypadków niedotrzymania jednego z warunków umowy i właściciel otrzyma nakaz z sądu o eksmisji lokatora.
• ma się prawo pozostania w mieszkaniu nawet po czasie upływu terminu umowy, aż do momentu kiedy właściciel otrzyma nakaz sądowy o eksmisji lokatora
• właściciel nie może sam eksmitować lokatora, jako że prawo nie pozwala na to. Z chwilą gdy właściciel otrzyma nakaz sądowy musi się on zwrócić do komornika sądowego, który wykona nakaz eksmisji. Jest przestępstwem, gdy właściciel sam eksmituje lokatora.

Eksmisja lokatora na prawach umowy o mieszkanie krótkotrwałego posiadania z zabezpieczeniem - Eviction of Assured Shorthold Tenants
Po pierwszych 6 miesiącach umowy lub po wygaśnięciu umowy, w zależności, który termin jest dłuższy, właściciel może otrzymać nakaz eksmisji bez żadnego powodu, jeżeli zawiadomi lokatora w odpowiedni sposób prosząc go, aby się wyprowadził.
• Ważne zawiadomienie o wypowiedzeniu mieszkania musi być na piśmie i dać, co najmniej 2 miesiące do wyprowadzenia się, a także musi spełniać inne prawne wymogi.
• Nie trzeba się wyprowadzać z upływem terminu podanym w zawiadomieniu. Jednakże trzeba będzie zapłacić koszty sądowe, jeżeli właściciel wygra sprawę i otrzyma nakaz sądowy o eksmisji.
• Jeżeli właściciel zwróci się do sądu, to nie znaczy, że doprowadzi to do rozprawy sądowej. W związku z tym należy zasięgnąć porady od razu jak się otrzyma zawiadomienie o wypowiedzeniu mieszkania lub dokumenty z sądu.

Umowa o mieszkanie z zabezpieczeniem - Assured Tenancies
Jeżeli się wprowadziło do mieszkania w okresie między 15 stycznia 1989 r. i 28 luty
1997 r. i właściciel w czasie wprowadzenia się nie powiadomił, że się jest lokatorem na prawach umowy o mieszkanie krótkotrwałego posiadania z zabezpieczeniem, a także że nie jest się wyłączonym z prawa posiadania umowy o mieszkanie z zabezpieczeniem, to prawdopodobnie jest się lokatorem na prawach umowy z zabezpieczeniem.

Prawa lokatorów na umowie z zabezpieczeniem - Rights of Assured Tenants
Jako lokator na umowie z zabezpieczeniem posiada się znaczne zabezpieczenie zamieszkania. Poniżej podane są najważniejsze prawa lokatora tego typu.
• lokator nie może być eksmitowany, z wyjątkiem złamania jednego z warunków umowy mieszkaniowej i otrzymania od właściciela nakazu sądowego o eksmisji.
• właściciel nie może sam eksmitować lokatora, jako że prawo nie pozwala na to. Właściciel po otrzymaniu nakazu sądowego musi się zwrócić do sądowego komornika o wykonanie nakazu eksmisji. Jest przestępstwem, gdy właściciel sam eksmituje lokatora.
• Właściciel sam nie może zwiększyć wysokości komornego bez zgody lokatora. Jeżeli lokator się nie zgadza na podwyżkę komornego to według paragrafu 13 ustawy Housing Act z 1988 r. jeżeli właściciel chce podwyższyć komorne, musi oficjalnie zawiadomić lokatora o tym dając mu miesięczny termin. To zawiadomienie musi być w formie określonej przez prawo i powinno zawierać informacje takie jak wysokość nowego komornego, oraz datę, od której podwyżka będzie obowiązywała. Jeżeli lokator uważa, że proponowana podwyżka komornego jest za wysoka, to ma prawo odwołania się do komisji oceny komornego (rent assessment committee).
• Lokator ma prawo do dziedziczenia, co oznacza, że partner o innej płci może przejąć mieszkanie po śmierci głównego lokatora.

Eksmisja lokatora na prawach umowy o mieszkanie z zabezpieczeniem - Eviction of Assured Tenants
Właściciel nie będzie mógł dostać nakazu o eksmisję chyba, że będzie mógł udowodnić, że ma podstawy do odzyskania posiadania. Jeżeli zamierza on wyeksmitować lokatora, to musi w pierwszym rzędzie powiadomić go, że chce przejąć mieszkanie. Długość terminu musi być 2 tygodnie lub 2 miesiące w zależności od powodów, na których opiera swoją sprawę. Zawiadomienie to musi być w formie określonej przez prawo i musi wyraźnie podać podstawy, na których się opiera odzyskanie posiadania i dlaczego są takie a nie inne podstawy.

Kiedy termin zawiadomienia o odzyskanie mieszkania upłynie, właściciel musi zwrócić się do sądu jeżeli w dalszym ciągu chce eksmitować lokatora. Lokator będzie powiadomiony o dacie rozprawy sądowej, a także otrzyma formularze sądowe, które należy złożyć w swojej obronie przed rozprawą sądową.

Jeżeli podczas rozprawy sąd wyda zarządzenie o odzyskaniu mieszkania przez właściciela, zostanie wtedy również zdecydowana data, kiedy lokator powinien opuścić mieszkanie. Jeżeli lokator nie opuści mieszkania tego dnia wtedy właściciel musi zwrócić się do komornika sądowego o wykonanie nakazu wyprowadzenia się. Prawo nie pozwala właścicielowi, aby sam dokonał eksmisji lokatora. Należy wziąć pod uwagę, że gdy właściciel otrzyma pozytywną decyzję o odzyskaniu mieszkania, to lokator może musieć zapłacić koszty sądowe właściciela.

Nie wszystkie podstawy odzyskania posiadania mieszkania są obowiązkowymi podstawami. Obowiązkowe podstawy odzyskania mieszkania są to podstawy w przypadku, których sąd nie ma wyboru i po udowodnieniu tych podstaw, musi zwrócić posiadanie mieszkania właścicielowi. W związku z tym należy zwrócić się po poradę zaraz po otrzymaniu zawiadomienia o odzyskanie mieszkania.

Normowana umowa o mieszkanie - Regulated Tenancies
Jest prawdopodobnym, że się posiada normowaną umowę o mieszkanie, jeżeli się
wprowadziło do mieszkania przed 15 stycznia 1989 roku a oprócz tego:
• płaci się komorne właścicielowi
• nie otrzymuje się usług takich jak sprzątanie lub gotowane posiłki
• nie dzieli się żadnych pomieszczeń takich jak kuchnia czy łazienka.

Prawa lokatora na normowanej umowie o mieszkanie - Rights of Regulatd Tenants
Lokator na normowanej umowie o mieszkanie ma duże bezpieczeństwo zamieszkania dodatkowo chronione ustawą Rent Act z 1977 roku. Poniżej wymienione są główne prawa takiego lokatora.
• Zwykle nie można być usuniętym z mieszkania, chyba że właściciel udowodni w sądzie, że ma podstawy do przejęcia mieszkania i że są podstawy do eksmisji.
• Właściciel nie może sam eksmitować lokatora, ponieważ prawo na to nie
zezwala. Właściciel po otrzymaniu sądowego nakazu o przejęcie mieszkania musi zwrócić się do komornika sądowego o wykonanie nakazu eksmisji. Jest przestępstwem, jeżeli właściciel sam eksmituje lokatora.
• Ma się prawo do sprawiedliwego komornego wymierzonego przez komisję do ustalania wysokości komornego. W ten sposób zostaje ustalone maksymalne komorne, które właściciel może żądać. Takie komorne może być zwykle podnoszone tylko co 2 lata.
• Lokator ma prawo do dziedziczenia, co oznacza, że członek rodziny lub partner może przejąć mieszkanie po śmierci głównego lokatora. Jeżeli małżonek lub partner innej płci odziedziczy prawo do mieszkania, to umowa pozostanie normowaną umową o mieszkanie. Jednakże, gdy mieszkanie zostanie przekazane innej osobie to umowa o mieszkanie stanie się umową z zabezpieczeniem (assured tenancy).

Eksmisja lokatora na normowanej umowie o mieszkanie - Eviction of regulated tenants
Jeżeli właściciel chce przeprowadzić eksmisję to w pierwszym rzędzie musi formalnie zawiadomić lokatora dając mu wymówienie tzw. notice to quit, które musi dawać conajmniej 4 tygodnie na wyprowadzenie się i musi być w formie określonej przez prawo. Kiedy termin na wyprowadzenie się wygaśnie właściciel musi zwrócić się do sądu o nakaz przejęcia. Właściciel będzie musiał przekonać sąd, że ma podstawy do przejęcia mieszkania a także, że są podstawy do eksmitowania lokatora.

Jeżeli sąd po rozprawie wyda właścicielowi nakaz przejęcia mieszkania to zostanie również ustalona data, kiedy lokator powinien się wyprowadzić. Jeżeli lokator nie opuści mieszkania w tym dniu, to właściciel będzie musiał zwrócić się do komornika sądowego o wykonanie nakazu, jako że prawo nie pozwala właścicielowi samemu eksmitować lokatora. Należy wziąć pod uwagę, że można być obciążonym kosztami sądowymi właściciela, jeżeli zostanie mu wydany nakaz o przejęciu mieszkania. Lokator na prawach normowanej umowy o mieszkanie powinien natychmiast zasięgnąć porady po otrzymaniu zawiadomienia o intencji właściciela o przejęcie mieszkania.

INNE PRYWATNE UMOWY O WYNAJĘCIE MIESZKANIA- Other private tenancies
1. lokatorzy którzy mieszkają razem z właścicielem
2. lokatorzy z minimum zabezpieczenia
3. lokatorzy - pracownicy

1. Lokatorzy mający zezwolenie właściciela - licensees
Jest prawdopodobnym, że się jest lokatorem mającym pozwolenie właściciela, jeżeli:
• właściciel mieszka razem i dzieli z lokatorem pomieszczenia takie jak kuchnia i
łazienka
• nie płaci się żadnego komornego za mieszkanie
• mieszka się u rodziny lub przyjaciół w ramach nieformalnych uzgodnień. Właściciel nie potrzebuje nakazu przejęcia, aby eksmitować lokatora powyższego typu. W takich przypadkach lokator ma jedynie prawo do otrzymania sensownego terminu wyprowadzki, który może mu być podany słownie lub na piśmie. Gdy termin wyprowadzki upłynie, lokator nie ma żadnego prawa, aby pozostać w mieszkaniu. Sensowny termin wyprowadzki jest zwykle uważany za równoznaczny okresowi płatności komornego, np. jeżeli komorne płaci się tygodniowo, to ma się prawo tylko do tygodniowego wypowiedzenia.

2. Lokatorzy z minimum zabezpieczenia - Tenants with basic protection
Jeżeli lokator mieszka w tym samym budynku co właściciel, ale nie dzieli z nim lub z członkami jego rodziny pomieszczeń takich jak kuchnia lub łazienka to będzie miał on podstawową ochronę w razie eksmisji zabezpieczoną ustawą Protection from Eviction Act z roku 1977. Jeżeli właściciel nie mieszkał w budynku w momencie, kiedy lokator wprowadził się do mieszkania wtedy w zależności od daty wprowadzenia się lokator będzie posiadał umowę o mieszkanie z zabezpieczeniem lub umowę krótkotrwałego posiadania z zabezpieczeniem.

Jeżeli właściciel chce eksmitować lokatora z minimum zabezpieczenia to musi poczekać aż umowa o mieszkanie wygaśnie lub, gdy nie ma ważnej umowy musi wypowiedzieć mieszkanie dając mu tzw. notice to quit w określonej przez prawo formie i dając mu przynajmniej czterotygodniowy okres. Następnie właściciel musi otrzymać sądowy nakaz eksmisji w przypadku, gdy lokator nie opuści pomieszczenia. Sąd będzie zmuszony do wydania właścicielowi nakazu przejęcia mieszkania, jeżeli właściciel udowodni, że lokator miał prawo tylko do podstawowej ochrony.

3. Lokatorzy - pracownicy - Service occupiers
Jeżeli mieszkanie w pomieszczeniu jest częścią warunków umowy o zatrudnieniu, a także, jeżeli się nie dzieli z właścicielem pomieszczeń takich jak kuchnia czy łazienka to właściciel musi otrzymać nakaz przejęcia pomieszczenia w celu eksmisji lokatora.

adres tego artyku�u: http://www.gbritain.net/articles.php?id=76